Ab dem 1. Der Einheitswert wird von den Finanzbehörden ermittelt und soll eine gleichmäßige Besteuerung von Immobilienbesitz gewährleisten, wobei eine einheitliche Berechnung des Einheitswerts eines jeden Grundstücks erfolgt.
Der Unterschied zum Verkehrswert
Der Einheitswert unterscheidet sich grundlegend vom Verkehrswert eines Grundstücks oder Gebäudes, da die Bemessungsgrundlage anders geregelt ist.
Während der Einheitswert ein steuerlicher Wert ist, der oft auf veralteten Bewertungsgrundlagen basiert, repräsentiert der Verkehrswert den aktuellen Marktwert für Eigentümer oder Kaufinteressenten sowie weitere Akteure am Immobilienmarkt.
Der Verkehrswert ist der Preis, zu dem ein Grundstück mit oder ohne Gebäude auf dem freien Markt verkauft werden könnte.
Die Ermittlung kann über verschiedene Bewertungsmethoden erfolgen, wobei der Verkehrswert je nach Datum der Ermittlung und Verfahren abweichen kann.
In vielen Fällen ist der Einheitswert deutlich niedriger als der Verkehrswert, da er nicht regelmäßig an die Marktentwicklung angepasst wird.
Mit welchen Verfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?
Vergleichswertverfahren
Hierbei werden ähnliche Grundstücke in der gleichen oder einer vergleichbaren Lage verglichen.
Das Bundesverfassungsgericht erklärte die alte Regelung für verfassungswidrig und forderte eine Neubewertung der Grundsteuerwerte. KSK-Immobilien ist Ihre erfahrene Partnerin und unterstützt Sie mit umfassender Marktkenntnis und individueller Beratung. Dieser orientiert sich am Jahresrohertrag, der in etwa der Netto-Kaltmiete der Immobilie entspricht.
Es berücksichtigt den aktuellen Zustand des Gebäudes und die Baukosten, die für einen Neubau notwendig wären.
Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren wird vor allem bei vermieteten Grundstücken mit Gebäuden verwendet. Dabei gibt es zwei verschiedene Verfahren, auf welche zurückgegriffen werden kann:
Ertragswertverfahren
Sachwertverfahren
Um den Einheitswert eines bebauten Grundstücks – wie etwa einer Mietimmobilie, eines Ein- oder Zweifamilienhauses, einer Gewerbeimmobilie oder eines gemischt genutzten Grundstücks – festzulegen, wird zunächst der Ertragswert berechnet.
Der Wert wird anhand von Kaufpreisen von ähnlichen Objekten ermittelt.
Sachwertverfahren
Dieses Verfahren basiert auf den Baukosten des Gebäudes, abzüglich des Wertes von Verschleiß und Abschreibungen. Stattdessen wird ein neues Bewertungsverfahren eingeführt, das aktuelle Grundstückswerte berücksichtigt und realitätsnäher ist.
In der Übergangszeit bleibt der Einheitswert jedoch maßgeblich für die Berechnung der Grundsteuer, was eine erhebliche Bedeutung für Eigentümer:innen und den Fiskus hat.
Nach der Grundsteuerreform 2025 verliert der Einheitswert als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer seine Bedeutung, da er auf veralteten Bewertungsmaßstäben (1935/1964) basiert und damit nicht mehr die aktuellen Immobilienwerte widerspiegelt.
Bei Erbschaften oder Schenkungen kann sich die Zustellung etwas verzögern, da erst alle Daten abgeglichen werden müssen. Der neue Grundsteuerwert ersetzt seit 2025 den Einheitswert und wird nach aktuellen Bewertungsverfahren ermittelt.
Unser Rechner berechnet den neuen Grundsteuerwert nach den aktuellen Verfahren 2025.
Den Bodenrichtwert finden Sie in den BORIS-Systemen der Bundesländer:
Online-Portale: Jedes Bundesland hat ein eigenes BORIS-Portal
Gutachterausschüsse: Direkte Anfrage bei den örtlichen Gutachterausschüssen
Gemeinden: Auskunft bei der örtlichen Verwaltung
Immobilienmakler: Professionelle Bewertung
Die Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre aktualisiert.
Das Alter der Immobilie beeinflusst den Gebäudewert durch Altersabschläge:
0-10 Jahre: Kein Abschlag (100% Wert)
11-20 Jahre: 5-15% Abschlag
21-40 Jahre: 15-30% Abschlag
Über 40 Jahre: 30-50% Abschlag
Modernisierungen können den Altersabschlag reduzieren oder aufheben.
Ja, Sie können innerhalb eines Monats nach Erhalt des Bescheids Einspruch einlegen:
Formfehler: Falsche Grundstücksgröße oder -daten
Bewertungsfehler: Falscher Bodenrichtwert oder Gebäudebewertung
Nutzen Sie unseren Rechner zur Überprüfung Ihres Bescheids.
Der neue Grundsteuerwert wird alle 7 Jahre neu ermittelt:
2025: Erste Bewertung nach neuen Verfahren
2032: Erste planmäßige Neubewertung
Zwischenbewertung: Bei erheblichen Wertänderungen
Bei Verkauf: Automatische Neubewertung
Dies gewährleistet eine aktuelle und faire Bewertung.
Berechnen Sie jetzt Ihre Grundsteuer!
Mit dem ermittelten Einheitswert können Sie nun Ihre komplette Grundsteuer berechnen
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Mit der anstehenden Grundsteuerreform wird dieses System grundlegend verändert.
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Letzte Änderung:
08.12.2025
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Zusammenfassung
Der Einheitswert ist ein amtlich festgelegter Wert, der als Basis für die Berechnung der Grundsteuer dient.
Er unterscheidet sich vom Verkehrswert, da er nicht den aktuellen Marktpreis widerspiegelt, sondern auf veralteten Bewertungsgrundlagen beruht.
Mit der Grundsteuerreform wird der Einheitswert durch einen aktuelleren Grundsteuerwert ersetzt, um gerechtere und marktnähere Bewertungen zu gewährleisten.
Eigentümer können ihren Einheitswert beim Finanzamt einsehen und bei Zweifeln Einspruch einlegen.
Was ist der Einheitswert und welche Bedeutung hat er für Immobilienbesitzer?
Definition und Zweck des Einheitswerts
Beim Einheitswert handelt es sich der Definition nach um den amtlich festgelegten Wert von Grundstücken und Gebäuden, der für steuerliche Zwecke verwendet wird.
Der Rohertrag ist der Gesamtbetrag, den ein Gebäude durch Vermietung einbringt.
Einheitswert: Das Wichtigste im Überblick
Bis zur Grundsteuerreform diente der Einheitswert zur Wertermittlung von Immobilienund als Grundlage für die Grundsteuer.
Ermittelt wird der Einheitswert vom zuständigen Finanzamt mithilfe des sogenannten Ertragswertverfahrens oder des Sachwertverfahrens.
Die Berechnung des Einheitswertes erfolgt über die Formel: Einheitswert = Jahresrohmiete x Multiplikator.
Da der Einheitswert als veraltet gilt, wird er 2025 durch die Grundsteuerreform abgeschafft.
Was ist der Einheitswert bei Immobilien?
Der Einheitswert ist ein steuerlicher Wert, der zur Bewertung von Grundstücken und Gebäuden in Deutschland herangezogen wird.
Der Wert wird anhand der erzielbaren Mieteinnahmen berechnet, abgezinst auf den heutigen Wert.
Jedes dieser Verfahren hat seine eigenen Vor- und Nachteile und wird je nach Art des Grundstücks und den spezifischen Anforderungen der Wertermittlung eingesetzt.
Welche Relevanz hat der Einheitswert für Grundstückseigentümer?
Der Einheitswert hat direkte Auswirkungen auf die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer für Eigentümer. Ein höherer Einheitswert kann zu einer höheren Grundsteuer führen, während ein niedrigerer Einheitswert die Steuerlast reduziert.
Eine korrekte Einschätzung des Einheitswerts kann wichtige Informationen für finanzielle Planungen und Entscheidungen liefern.
Wie wird der Einheitswert berechnet?
Ertragswertverfahren für Mietobjekte
Das Ertragswertverfahren basiert auf den erzielbaren Mieteinnahmen eines Grundstücks mit Gebäude.
Eine Wertfortschreibung tritt ein, wenn erhebliche Änderungen am Grundstück oder an der Immobilie vorgenommen werden, die den Wert wesentlich beeinflussen. Bis zur Umsetzung der Reform bleibt der Einheitswert maßgeblich. Dies können unter anderem aktuelle Gutachten, Fotos oder sonstige Dokumente sein, die die Unstimmigkeiten belegen.
Der Einspruch muss innerhalb eines Monats nach Erhalt des Einheitswertbescheids beim zuständigen Finanzamt eingelegt werden.
Je höher der Einheitswert, desto höher kann die Steuerlast ausfallen.
Besonderheiten bei gemischt genutzten Immobilien:
Bei gemischt genutzten Grundstücken mit Gebäuden, die sowohl privat als auch gewerblich genutzt werden, wird der Einheitswert aufgeteilt. Er bildet die Grundlage für die Bewertung.
Formel: Bodenrichtwert × Grundstücksgröße
Gebäudewert
Der Gebäudewert berücksichtigt Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und den aktuellen Zustand der Immobilie.
Faktoren: Fläche, Alter, Ausstattung, Zustand
Bewertungsverfahren nach Bundesländern
Jedes Bundesland wendet eigene Bewertungsverfahren an.
Unser kostenloser Online-Rechner berücksichtigt alle aktuellen Bewertungsverfahren 2025.
Einheitswert Rechner 2025
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Was ist der Einheitswert und warum ist er wichtig?
Der Einheitswert ist die steuerliche Bewertungsgrundlage für Ihre Immobilie und bildet die Basis für die Berechnung der Grundsteuer.
Ebenso kann eine Wertfortschreibung erforderlich sein, wenn Flächen hinzukommen oder abgetrennt werden.
Eine Nachfeststellung des Einheitswerts erfolgt meist dann, wenn bisher unberücksichtigte oder neu entstandene Grundstücke oder Gebäude in die Steuerbewertung einbezogen werden müssen, wie es etwa bei Neubauten der Fall ist.
Darüber hinaus könnte eine sogenannte Hauptfeststellung erfolgen, wenn der Gesetzgeber beschließt, alle Grundstückswerte in einem bestimmten Jahr neu zu bewerten, wie es mit der Grundsteuerreform 2025 geschieht.
Dabei orientiert sich dieser Wert an veralteten Bewertungsmaßstäben, die auf den Wertverhältnissen von 1964 (Westdeutschland) beziehungsweise 1935 (Ostdeutschland) basieren.
Der Unterschied zwischen Einheitswert und Verkehrswert einer Immobilie
Im Gegensatz zum Einheitswert spiegelt der Verkehrswert den aktuellen Marktwert einer Immobilie wider und zeigt, welchen Preis man bei einem Verkauf unter üblichen Marktbedingungen erzielen könnte.
Dies umfasste Details wie Grundstücksgröße, Nutzung, Baujahr und Zustand der Gebäude.
3
Neue Grundsteuerbescheide
Ab 2025 werden die neuen Grundsteuerbescheide auf den aktualisierten Werten basieren. Ein höherer Einheitswert kann zu höheren Steuerzahlungen für Gewerbetreibende führen, was wiederum die finanziellen Ressourcen des Unternehmens belastet.
Die Wahl des Modells hängt von den Prioritäten ab, die hinsichtlich Gerechtigkeit, Transparenz und administrativer Einfachheit gesetzt werden.
biberach-riss.de - Grundsteuerreform in Baden-Württemberg ab 2025 / Stadt Biberach
Häufige Fragen zum Thema Einheitswert
Einheitswert eines Grundstücks: wofür der Einheitswertbescheid 2025 noch zählt
Du erhältst einen Einheitswertbescheid, wenn das Finanzamt eine Immobilie oder ein Grundstück neu bewertet – zum Beispiel, weil du Eigentümer:in geworden bist oder sich an der Nutzung etwas ändert.
Bei nachweislich falschen Angaben haben Sie gute Chancen, mit einem Einspruch erfolgreich zu sein.
Vorgehensweise beim Einspruch:
1
Schriftlicher Einspruch beim zuständigen Finanzamt einlegen
Der Einspruch zum Einheitswertbescheid des Grundstücks muss schriftlich erfolgen.
Der Multiplikator ist dabei ein Faktor, der je nach Art der Immobilie, Lage und weiteren steuerlichen Vorgaben festgelegt wird. Von diesem Betrag werden die laufenden Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko abgezogen, um den Reinertrag zu ermitteln. Wenn das Finanzamt den Einspruch ablehnt, haben Sie die Möglichkeit, innerhalb eines weiteren Monats Klage beim zuständigen Finanzgericht zum Einheitswertbescheid zu erheben.
Hierzu ist ein formeller Brief an das zuständige Finanzamt zu richten, in dem der Einspruch eingelegt wird.
2
Begründung und gegebenenfalls Belege beifügen
Es ist wichtig, den Einspruch an das Finanzamt zu begründen und alle relevanten Belege und Nachweise beizufügen. Daher muss dieser zentrale Wert für die finanzielle Planung und Budgetierung einbezogen werden.
Bis 2025 soll ein neues System zur Grundsteuerbemessung eingeführt werden, welches die Wertverhältnisse realistischer abbildet. Der Grundsteuerhebesatz hingegen wird individuell von Städten und Gemeinden festgelegt, sodass er regional unterschiedlich ausfällt.
Wann ändert sich der Einheitswert?
Der Einheitswert für Immobilien und Grundstücke kann sich grundsätzlich bei bestimmten Ereignissen oder Anpassungen verändern, die als Wertfortschreibungen oder Nachfeststellungen bezeichnet werden.
Achten Sie besonders auf Fehler bei der Grundstücksgröße, nicht berücksichtigte Veränderungen des Grundstücks oder veraltete Bodenrichtwerte.